
控制风险不能因噎废食房产商谏言新政

2003年7月2日16:12 　　中国房地产报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　6月13日，中国人民银行正式颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(后简称121号文件)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7项贷款全面提高了“门槛”。央行此项政策的出台有防止房地产引发金融风险之意，亦有平抑房价促进经济适用房发展之目的。但因央行房贷新政触动了中国地产界最敏感的神经——资金链，所以对新政，开发商几乎一致持质疑和反对的态度。为此，国务院副总理曾培炎和国务院副秘书长汪洋专门到建设部听取中房协和开发商代表有关121号通知的意
见和建议。
　　6月27日，在中国房协召开的征询会上，有来自中房集团、北京城开、北京住总、广东奥园、天津顺驰、浙江莱茵达、上海等著名开发企业的代表，上海财经大学的房地产专家和信托公司的代表也出席了会议。尽管规模不大，但由于包括赵康、任志强、潘石屹、高继胜、张维伦在内的国内著名开发商悉数到场，使会议上的观点很有代表性和典型性。
　　对信贷消费影响巨大
　　潘石屹认为121号文件对开发企业的影响面是100%，该文件不仅限制投资、抑制流通，其最具颠覆性的内容是对消费信贷做了限制。
　　他说，文件很明确地说明“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。而根据央行的规定，商业用房就是指办公用房和商铺，现在要在竣工备案之后才能发放贷款?以潘的开发项目计，有超过50%的个贷是按揭贷款?，所以据潘估计，对一些现金流比较紧张的公司，期房可能永远变不成现房。
　　开发商们一致认同，121号文件出台的动机是好的，是为了解决不良资产，控制银行风险；但动机和办法应该相一致，应该是在提高商业银行抗风险能力的同时，鼓励而不是限制消费。北京华远集团总裁任志强提出，要防范金融风险是正确的，但以控制贷款规模来达到这一目的是不恰当的。试想，现在央行有1万8千亿的存款，是把钱贷出去的风险大还是不贷出去风险大？通过限制投资来防范风险，是经济发展了风险大还是经济不发展风险大？
　　房地产是资产的一种存在形式，消费者可以选择把钱存入银行，也可以选择投资房产，抑或出租。北京清华紫光房地产开发公司老总吕大龙说，外面的有钱人都愿意到一个城市来发展，这个城市才有意义。所以发财都不是靠利润积累，而是靠转移支付，香港就是个例子。因此，从鼓励消费、带动发展、扩大内需来说，应该是鼓励有钱人去购房置业，而不应该去抑制。
　　上海财经大学印坤华教授提出，要解决中低收入人群住房的要求，是要通过市场供应体系来解决的。世界银行根据收入水平把人群分为五等：高，中上，中，中下，下。中等以上人群购房应该进入市场，有钱就买新房；中等以下收入人群原则上应该租房。我们在市场经济条件下购房的原则应该是量力而行，梯度改善，租售并举。
　　任志强明确指出——贷款不是原罪，违规贷款才是原罪。他说，我们可以对违规的呆死账和不违规的呆死账进行统计，看看它们的比例。如果不违规的呆死账多，银行当然可以用任何政策来限制投资和信贷；如果是因为违规贷款而造成呆死账，则要对银行内部进行管理。不能因为违规贷款出了问题，就认为贷款是原罪。
　　现在银行认为贷给任何一方都是原罪，不仅控制开发商的企贷，而且因为认定消费者要炒房子、要投机，也限制消费者的个贷。这违反了法律，我国政府已经明令把投机罪从法律上取消了。
　　堵不如疏。有开发商提出防范金融风险应借鉴大禹治水的经验——即使要节流，也不能两头都堵：既控制企贷，又控制个贷；既堵住开发企业这一市场投资的主体，加之去年7月1日土地政策的实施对土地这一生产材料也进行收紧，又控制生产过程，即作为开发商与市场之间的润滑剂的施工单位，禁止垫资行为；还要限制消费者进行投资。一旦所有出口都堵住，资金链必然截断，整个社会的经济流动也会停滞。
　　外资银行已前来争食
　　没有了银行的贷款，这些企业到哪里去融资？国内房地产现实的融资环境是：在资本市场融资，股权融资机会小，近3万多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为130多家(包括境内外上市、买壳及改变业务方向)，仅占0.4%；在债券融资市场，没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持。所以至今，银行仍是惟一的债权融资出口。
　　听到央行的121号文件出台后，一些国外的大银行在第一时间即刻寻找开发商联系贷款事宜，以抢占国内银行发贷受限后的市场空白：东亚银行、汇丰银行先后与潘石屹公司谈判，愿意以八成或更优惠的成数提供按揭，香港永亨银行甚至愿以十成贷款，利息更低至二点几，用潘的话讲：“这不是大救星来了吗。”
　　外资银行不仅关注着北京，而且迅速地奔向西安、杭州等二线城市。据参会的开发商提供的信息看，国外银行的市场嗅觉非常敏锐，已与多家开发企业进行了沟通。
　　开发商们认为，我们恰恰忽略了一个重要方面：我国已经加入WTO，在各方面都应该积极与世界接轨，在银行方面也不例外。央行121号文件的出台，主旨是控制贷款规模，减少投资风险，但有数据表明，按揭贷款是银行业务中质量最好、还款率最高、呆账坏账最少的部分。如果国有银行因为121号文件的实施而丢失这块最好的业务，这是非常不值得的。
　　中国银行总行风险管理部总经理陈四清日前向媒体透露：在房地产贷款方面，特别是2000年以来，我们的政策相当审慎和严格。我们房地产贷款余额在整个贷款组合中的比例只有4.6%，非常低。而且，中国银行房地产贷款制度是健全的，我们正在研究哪些地方的房地产贷款可以放宽一点。
　　一刀切遗害无穷
　　浙江莱茵达公司董事长高继胜认为，对于宏观政策的执行，各地情况不一，最好要考虑各个方面的实际，各地要有一个实施细则；不切实际的一刀切的做法是非常有害的。
　　一项宏观经济政策的出台是带有导向性的。近几年，房地产业是高速增长的，在GDP增长百分比中占有很大比重。非典过后，社会要保持经济增长，拉动内需，房地产是其中促进发展的重要的产业。全社会产品供给过剩的状况已经很明显，而只有房地产产品在大多数地区还是供不应求的，至少是供需平衡的。在有些地区出现过热应该进行控制，但像整个苏北地区，房地产市场根本没有启动，就不能一刀切。
　　在目前房地产市场中，有一些开发企业的确存在严重的问题，但并不是所有的房地产商都不好。如果对不好的企业、中等的企业、好的企业实行一刀切，就会使好的企业与不好的企业、优质的企业与劣质的企业统统死掉。
　　对房地产开发热问题，高继胜建议：对于过热的地区要给它冷一冷，对于还没热或者还没有启动的地区，应该鼓励发展。
　　对121号文件给房地产业今后带来的后果，广东奥园集团总经理张维伦博士分析说，121号文件对各地的房地产影响不一，市场经济发达的地方，政策执行的力度会更大。张维伦认为，121号文件的影响不在具体规定，而主要在心态上。当前我国房地产业发展和10年前已大不一样，政策的制定不应该釜底收薪；另外，不能因为1／4的违规贷款而去限制客户贷款——银行应该治理、完善自己的内部结构。
　　应由政府制定政策导向
　　不可否认，受周正毅事件的牵扯，银行对房地产开发企业的信贷口子都开始收紧，但是许多开发商对此十分不平：周正毅只是一只蠹虫，不能因此否定全部的开发商。
　　再则，周正毅的问题在于钱权交易上，是因其进行了违规操作而导致的呆账坏账。这说明银行在进行贷款时缺乏管理和监管，是对风险的把握不够准确。开发商一致的看法是，现在银行是既想获得高收益，又想避免高风险，但这是不可能的。而银行通过121号文件把风险转嫁给开发商，这也是不合理的。
　　邓小平早在上世纪90年代初就提出了“允许一部分人先富起来”的政策，这不是一种方法，而是一种政策导向，国家、企业和个人要想富起来，就要充分利用国家的政策。任志强认为，121号文件的出台使人们感觉到一种“仇富”心态——不是仇视富人，而是仇视人们从穷变富的过程。“允许一部分人先富起来”已经写入宪法，十六大已经承认非劳动所得，而文件提高二次置业的门槛，实际上是与政策相违背的。
　　有开发商提出，黄金可以公开买卖，股票市场也大力发展，为什么房地产投资就要受到限制呢？实际上，房地产是财产存在的实物形式，比股票这种虚拟性的财产存在方式更为安全、稳妥。
　　开发商们指出，经济政策的倾向性应由政府来决定，而不能以金融政策代替国家经济政策。政府要扩大内需，扩大消费，银行就必须支持消费，而不是控制消费。
　　另外，清理整顿房地产市场是建设部的职能，社会财富的再分配是税务部门的职能，而银行的职能是对所有存款的人负责，存款人是银行的上帝，对他们服务的好坏是银行决定公平与否的标准。
　　121号文件初衷能否实现
　　印坤华教授对该文件实施后能否实现它的初衷表示疑虑。
　　“首先，此文件出台是为能够降低消费者的利息负担；但实际上，因为建筑封顶后才能获得贷款，所以占用开发商的资金时间延长，增加了资金的管理成本；另外，消费者不付利息，就必然由发展商支付，羊毛出在羊身上，最后还是要转嫁到购房者购房款上——结果是成本必然提高。
　　再者，规定也剥夺了消费者参与短期投资的机会。期房款比现房款要少5%～10%，这部分是消费者分担风险的补偿。而如果执行121号文件，即不再销售期房，现房的房价必然提高，也就拉高了整体房价。
　　其次，文件是为防范金融风险而制定。其实房子作为实物资产，银行做房地产贷款时有抵押物在手，而且以上海为例，地价3年翻一番，房价每年上涨10%，合法的贷款回收回报是应该有保证的。
　　另外，房地产泡沫说使人心惶惶，其实说到空置率等问题，在统计中有值得说明的地方：一则计算投资时包括公建部分，而销售商品房时是不算公建的，中间就产生一个差量；二则是销售量上去了，相对空置量也会上升，而且在计算时也不应把竣工验收后的房屋立刻计入空置范围。”
　　由于121号文件出台的背景与泡沫不无干系，所以1993年海南事件就成了不可避免的话题。有开发商指出，即使在那个中国房地产业最不成熟的时期，也没有多少家开发企业彻底死掉。他们可以重打鼓另开张；受损失最严重的是国家——多少个亿的贷款放出去而无法收回，大片的土地闲置没有开发。
　　与会开发商们认为，121号文件的实施会使一些中小企业垮掉，目前中国房地产企业成规模的比较少，80%以上都是中小企业。也许有的企业前期以3千万来做2个亿的土地项目，一旦银根缩紧，按揭上又设很高的门槛，他们很快就会死掉。那么，央行1万8千亿的贷款中，这些企业大约占到1万亿。是制定一个科学合理的政策好呢，还是来个紧急刹车、损失掉1万亿好？结果是很明显的。如果121号文件严格执行，这1万亿的贷款是很有风险的。
　　其实，在任何国家、任何发展时期，社会经济都是由中小企业支撑的，在香港，有90%以上是中小企业，在美国也不例外。一旦中小企业难以生存，对整个经济运行环境将产生巨大震荡。
　　的确，由于没有良好的风险分析机制，央行121号文件调控一出手，便有点行政式的急刹车和一刀切的味道。
　　但“关起门来控制风险就是最大的风险”。与其说问题在于要不要约束，不如说在于如何来约束。开发商们认为：央行收紧信贷、调整失衡结构和控制风险是可以理解，但应当设法避免采用行政化的急刹车和一刀切的模式，避免从一个极端摇摆到另一个极端。而银行要避免急刹车和一刀切，一方面正如一些房地产商所说，需要政府开放金融市场，拓展投融资渠道，不要让银行一家独撑大局，提高整个金融体系的效率，通过发展和培育市场化的渠道逐渐消化和调解风险；另一方面，必须实实在在地提升国内商业银行的项目风险分析能力，同时深化银企改革，建立更为市场化的金融体制，而不能把银行的风险转嫁给其他行业。
　　发展商谏言
　　分析问题所在，是为了解决问题。一个社会要有公信力，才能让人相信所出的政策，潘石屹举了商鞅变法的例子为此提供佐证：商鞅说谁把这个地方的木头送过去就给10块钱，没人信，因为这只值1块钱，给10块钱不可能。商鞅说给100元，就有人搬过去了，商鞅就真给了100元。
　　后来，他又给皇上出建议，要使国库里的银子不做事就能越来越多，办法就是加快流通，促进商品转移，使社会财富周转起来，每周转一次就收一次税。这说明加快流通可以增加社会财富。房地产业何尝不是如此。
　　开发商们根据实际可操作性，纷纷出谋划策，总结如下：
　　1、防范风险最好的办法是刺激消费而非限制消费；
　　2、目前要减少信贷风险，最好建立完善的房地产企业信用评定等级制度，保证银行可以放心放贷；
　　3、对国外基金或金融机构放开口子，让开发商有合法的渠道获得资金；
　　4、央行不能制定社会财产再分配的规则；
　　5、信和贷是买卖关系，没有贷款方银行就没有利息差；
　　6、不要忘记已经加入了WTO，要考虑与国际金融市场的接轨。陈迪、何可信、娄立平

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