
房贷新政倾向低价房：百姓受益开发商叫苦

2003年7月4日11:21 　　精品购物指南	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，分7大条款对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等方面作出了详细规定，提高了信贷门槛。
　　相对于过往政府出台宏观调控等方面的软政策，此次的整肃令使房产开发商叫苦不迭，认为在国内融资渠道单一的环境下，央行的“新政”无疑断了他们的生路，影响目前稳步发展的房地产市场。然而正如中国人民银行货币政策司司长戴根有所言，央行的这一政策是为了促使房地产健康发展，规避信贷风险，对大多数普通购房人，以及房地产市场的长期发展来说，利好远大于利空。
　　放贷标准提高
　　据国家建设部等部委调查，全国房地产项目中61%的资金是来自银行，而目前我国房地产贷款总额占金融机构贷款总额的10%，由此使商业银行的信贷风险过大。而按人总行最新公布的数据，截止到今年4月，房地产贷款已经占到商业银行各项贷款余额的17.6%。银行资产已经过度向房地产业集中，造成银行资产组合中房地产资产比例过高，抵押贷款比例过高。
　　另有统计数据显示，四大资产公司剥离的4万亿不良资产有15%～20%与房地产有关，仅当年海南地产泡沫就一举套牢上千亿银行贷款。“前车之鉴，中央没有理由不采取预防措施。”一位市场分析人士说。
　　根据《通知》，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。此举的目的在于降低购房者的利息支出，防范购买期房的风险。
　　高档住宅开发受限
　　《通知》规定，各商业银行应适当限制对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目的贷款，上调高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
　　从年初的别墅土地供应叫停，到“房贷新政”的发布，充分表明政府有意控制高档住宅开发，规避高端产品及第二套商品房中因投资比例过高所带来的信贷风险。
　　近年来，由于投资者看好房地产市场，商品房中买家的投资比例扩大，尤其以高档住宅为甚，一旦这些投资出现问题，将严重冲击楼市和金融市场，这就是常说的房地产泡沫的重要组成部分。此两项新规定将加重投资性购房者的房贷成本，增加部分投资性购房者的资金压力，通过降低高端市场需求抑制房价继续走强，从而使自住型百姓得到实惠。
　　向低价房倾斜百姓受惠
　　对于大多数普通自住型购房者来说，“新政”是最大的利好。
　　在个人住房贷款方面，《通知》要求各商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对购买第一套自住住房的个人住房贷款，仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定。而5月7日召开的国务院常务会议明确提出要进一步扩大普通住房和经济适用房的供给，那些真正符合市场需求的项目，仍会得到银行的大力支持。很明显，政府调整房地产业结构的步伐已然迈出。
　　但业内专家也认为，“十年一整肃”，新政也是把锋利的双刃剑。由于开发商资金成本加大，以及有些断了资金的项目难以为继导致供应减少，结构封顶后的房价肯定比时下的水平要高，因此，购房者能有多少实惠还很难说。同时，开发商要获得银行资金的难度增加，一旦资金链断裂，一些靠贷款筹资的项目出现烂尾，银行原来贷出去的资金就有收不回来的危险。朱婧一
　　链接
　　开发商：政府的防范措施卡了开发商的脖子。
　　中国SOHO董事长潘石屹：
　　我的感觉就像我们正在足球比赛，裁判突然吹响了哨声说，改排球比赛了，球再不能落地了，落地就算犯规。每人看问题的角度不一样，得到的结论肯定是不一样的。但最重要的是切忌用猛药。如果用猛药把没病当有病治，小病当大病治，那就会出问题，甚至出人命。房地产经济犹如人的身体一样，前一段还在争论是不是有病，有没有泡沫。突然，开了一副药，全是巴豆。我估计，如果按时按规定地服这副药，不出半年，有许多房地产商就支持不住了，就会虚脱，就会多几个周正毅出来，因为没有钱还银行，没有钱盖房子，没有钱去交税，以前的钱都砸在地里了。
　　锋尚国际公寓总经理张在东：
　　对二次购房者提高门槛是典型的价格歧视。
　　万科董事长王石：
　　应该说90%的企业是在努力做事，不能因为10%的企业有问题而进行全体制裁。
　　浩云地产咨询公司总经理王哲：
　　政府号对了脉，但开错了方，至多是治表难治本。
　　北京今典集团董事长张宝全：
　　如果说该文件在限制房地产投入方面尚有合理成分的话，那么，它同时限制房地产消费就一点道理都没有了。清理房地产市场的门户，事实上应该是一次市场行为，而不是通过央行的行政行为来规范。
　　嘉鸿房地产有限公司总经理黄建?：
　　应该正面理解央行的这一政策。当前房地产业的泡沫现象是客观存在的，如果央行再不“刹车”，一旦出现动荡，就不只是房地产业的问题，作为与房地产结合过密的银行，肯定深陷其中，结果必然是影响社会的安定。
　　专家：央行的新政对降低信贷风险有积极促进作用我
　　全球著名资信评级机构标准普尔?Standard＆Poor＇s?：
　　中国人民银行近期出台的限制商业银行向房地产开发商和购房者贷款的举措，是防止信贷失控的一项正面措施。
　　安邦咨询首席策略师陈功博士：
　　央行这一政策对于银行降低自身风险、避免房地产泡沫是很有必要的。这一政策对于那些对土地和房地产市场依赖度比较高的大城市，尤其是一些二线城市影响会非常大。
　　中国房地产协会副会长顾云昌：
　　如果按照央行通知去做，有一批实力不强的开发企业肯定要被淘汰。
　　中国人民大学土地管理系主任叶剑平：表面上看，央行通过这一政策规避银行风险，消化地产所谓泡沫很正常，但理性地来看，这种“一刀切”的政策，不只伤到了那些违规和实力不济的房地产企业，同样会殃及经营和实力都很好的房地产企业。
　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉：
　　央行这次出台政策，无疑对有效防范房地产信贷风险起到了促进作用。但由于当今房地产业与金融业相互融合的程度，已经远远超出了1993年房地产宏观调控时的水平，因此，本政策具体实施过程中，应结合房地产市场运行中资金链的现状特点，实事求是，循序渐进，不搞一刀切。　文字整理本报记者

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