
房贷新政细则出台二次置业和高档房难认定

2003年7月7日10:19 　　经济参考报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　中央银行关于加强房地产信贷管理的１２１号文件引起的房地产业“骚动”已逐渐平息。房地产市场并未受其影响，目前价格平稳，销售热潮依旧。记者了解到，房地产商正静待各商业银行操作细则出台，然后再决定采取相应措施。
　　近日，记者调查了北京郦城、颐安嘉园、宝星园等在售楼盘。据售楼人员介绍，近段时间以来，除了期房的价格随着工程的进度都要做出相应的调整外，楼盘的价格比较稳定，销售情况也很好。中原物业公司北京分公司市场研究部经理徐成峰说，由中原代理的几个楼盘的开发商曾就１２１号文件向他们咨询过，但对楼盘的具体问题没有提出变更的要求。
　　据业内人士介绍，１２１号文件下发后一个多星期的时间里，房地产商们都关起门来算帐，经过对现金流和安全指数做出的初步评估之后，规模较大的房地产商确信现金流不会出现问题，安全指数相对较高，只有些小房地产商将会面临资金断链的局面。北京一房地产项目公司的总经理对记者说，仔细研究１２１号文件可以发现，大部分规定在以前的文件中已经提出过，只有提高二次置业的首付比例和楼层封顶后办理按揭贷款这两项是新的。央行的规定只是方向性的，关键还要看各商业银行怎么执行。目前各商业银行的操作细则都没出台。据他了解，目前业内已经比较平静，对于１２１号文件的执行持观望态度。
　　上海、广州房地产商表现的更为平静。他们认为新政策是去年央行检查商业银行房贷情况的结果，基本内容在意料之中，对公司的影响并不大。广州房地产市场发展最成熟，竞争的激烈使其楼盘基本是准现房销售，对银行按揭贷款的依赖性不大。而上海的知名地产商背后有大集团公司支撑，资金雄厚，政策带来的影响有限，资金不会出现问题。
　　此外，央行货币政策司司长戴根有曾对媒体解释说，央行的通知是一种政策取向，具体操作还需要一个过程。对于通知发出之前已经销售的楼盘，将不会执行封顶才可以办理购房贷款的规定。因此，目前各商业银行基本还是按照原有的政策办理有关房地产信贷业务。
　　央行１２１号文件提出了一些加强房地产信贷管理的原则规定，各商业银行须制定出相应的操作细则，报央行批准后才能执行。目前各商业银行总行操作细则仍然没有出台。而据某商业银行有关人士称，在制定细则过程中碰到了两处难点：
　　一个难点是如何认定“二次置业”。目前国内尚没有统一的个人信用系统，各商业银行自身的网络可以互通，但银行间的网络并没有联通，很难认定客户是否为第二次置业申请贷款；另外，央行没规定“第二套房”是以家庭，还是以个人计算。据中信实业银行的一位人士介绍，目前贷款人在填写贷款申请时，有关配偶和直系亲属的资料都是选填项，数据不全面，征信系统根本无法反映全面状况。
　　还有一个难点是如何认定“高档房”。这位人士表示，如果按房价来说，北京郊区别墅也就每平方米两三千元，而市内的塔楼则要每平方米七八千元；如果按面积来说，多大面积房子是豪宅呢？另外区域差别也很大。北京市规定每平方米９０００多元以下的住宅都属于普通住宅。按此标准，北京市场上的豪宅并不多。北京普通商品房的售价６０００元—８０００元，这个价格在其他省会城市绝对称得上豪宅了。
　　另据银行业有关人士分析说，目前银行储蓄存款有增无减，面临极大的放贷压力。根据央行公布的数据，截至２００３年４月，房地产贷款余额达到１８３５７亿元，占商业银行各项贷款余额的１７．６％。也就是说，在各商业银行放出的贷款中，有１／６以上是在房地产。央行决定收缩银根，各商业银行只能另辟安全的信贷通道。而与此同时，外资银行已前来争食。据了解，１２１号文件出台后，外资和香港大银行即刻寻找开发商联系贷款事宜，以抢占内地市场。东亚银行、汇丰银行先后与潘石屹公司谈判，愿意提供以八成或更优惠条件的按揭；永亨银行甚至愿提供十成贷款，利息低至２％多。这些银行不仅关注北京房地产信贷市场，也有意开拓西安、杭州等二线城市。（王晓华）

【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】