
2004年楼市房价扑朔迷离像雾像雨又像风

2004年1月5日12:38 　　北京现代商报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　2003年就这么过去了，看看现在的新闻，不是总结就是盘点，这也是岁末媒体们避不开的坎，可是年初就得说点别的了，既然有回顾，就得有展望，这二者就像联体儿似的，想给他们做分体手术都难。
　　也看了不少人对于2004年的预测，预测这东西说白了就是一个“瞎蒙”，无非是从2003年的一些蛛丝马迹来判断来年的楼市走势，怎么说都是不准确的，因此，我这里也就没必要板起面孔义正词严，说真的，我还真义正词严不起来，因为任何预测都是不准确的。你还别跟我较这劲，不信啊，不信你翻开2002年底的2003年楼市预测，那肯定是不像今年的这样子，那时候谁又能预测到会有非典呢，谁又预测到国家发121号文呢，所以啊，预测这东西诸位还真不能较真。就勉强听我?嗦几句吧，您觉得对呢就点个头，觉得是瞎掰，就笑笑，权当给您过节添点儿乐，这么一笑，我们就开始憧憬美好的2004年了。
　　-房价：像雾像雨又像风
　　说起房价，真是让人欢喜让人忧。这东西老百姓最关心了。大家总喜欢问2004年房价是升啊，还是降啊？这问题着实让人头疼。被问者只好皱皱眉：“你问我我问who啊！”然后无奈地说：“房价啊房价，你真是像雾像雨又像风。”
　　房价这东西，还真不好说，不同的人站在不同的立场上说着言不由衷的话，各怀心事，不过都是心照不宣。身为盖房子的，当然希望房价涨，这样才有得赚啊。于是便拿出种种理由力撑2004年的房价一定会上扬。理由无非是成本增加，使得房价上涨。成本上涨比如地价上涨，2004年土地都采取公开交易，使得土地价格上涨；税费不减；建筑质量提高；高科技材料应用，这些都会导致房子价格上涨。这是各位房地产老板们希望的事情，房价涨好啊。
　　其实，如果公平一点来讲，来年的房价波动不会太大。首先，2004年会迎来房地产开发的一个鼎盛之年。据统计，2004年北京的开复工面积同整个欧洲的开复工面积是一样的，如此大的一个量，必然会让房价不可能出现太大的涨幅。其次，各位别忘了，还有经济适用房呢，这更会对房价起到一个比较大的牵制作用，不会让房价疯涨。
　　不过，也有人讲，现在虽然房地产开发暴利时代已经过去了，可是利润还是较其他行业要高。据某些人士称，很多项目在卖到一半左右成本就回来了，甚至有的已经在赢利了，本儿回来了，我就让空房子在那里摆着，反正我就不降价，反正还得有人买房子。如果遇到有这种心理的开发商，那么各位买房子的父老乡亲们，也只好眼巴巴没辙儿。
　　所以房价这东西实在不好说，很多因素在里面起作用，让房价扑朔迷离，如雾里看花。不过2004年的房价应该在各种力量的一个合力作用下，各个方向的力都有，这就会让价格趋于比较合理的水平。也就是房子的品质会跟价格渐成正比，这也是房地产市场逐渐走向成熟的标志之一。
　　-城市：文化与房子会走得更近
　　这个问题初听起来有点虚头巴脑的，都是看不见摸不着的东西，可是你如果仔细琢磨一下，这一点都不虚。
　　平时乘坐出租汽车时，大家都会遇见堵车现象，这个时候打发时间的最好方式就是跟司机聊天，聊得话题无非是围着堵车转。为什么会堵车，人为的因素暂且不论了，多数司机都讲，还不是因为这城市的规划问题，老城区里搀杂了新建筑，交通没法全盘规划，只能是头疼医头，脚疼医脚，最终是治标不治本，路不少，路况也挺好，可车照堵。单从这一点，就可以看出城市跟这个城市的建设是多重要了。
　　我们说城市文化还不单单是规划问题。文化也是其中重要的组成部分，一个城市如果失掉了自己的文化和特色，那么这个城市也就索然无味了。从去年始，对于北京城的文化保护就重视起来，旧城的改造、四合院的保护，并且划定了重点文化保护区。人们明白了，一个城市的文明要有传承性，要有历史在里面，文化与城市与建筑有着非常密切的关系。
　　其实，很多地产圈里的人也开始注意到这个问题了，因此就有了今年9月18日地坛的观念地产展，以一种全新的模式，向人们展示了城市与文化、城市与建筑的交融。也得到了业内人士的认可，从而被邀请去参加深圳的住交会，并且在住交会上受到空前的欢迎。
　　由此，可以预见，2004年北京的地产界，将会更加有文化。那些在建筑、在文化上都有品位的房子，将成为2004年地产市场的主流产品。
　　-建筑：还要乱一年
　　2004年的建筑市场会怎样呢？一个朋友戏曰：还会乱一年。虽是一句戏言，可听起来还真有点儿理。2004年不但住宅开发会很巨大，奥运工程也会全面上马，这工程可是多大啊！你说这么大的开工，2004年的北京建筑能不呈现出红红火火、乱乱哄哄的场面吗？现在你可以闭上眼睛想一想，2004年的北京会变成一个巨大的工地，这里机器的轰动声将会跟整个欧洲的一样。而且，不但是地上的建筑，公交、地铁等也会全面的展开。呵呵，北京这下子可是热闹了。
　　-房地产金融：会出新品种
　　大家都看到了，自从2003年的121号文一发，着实让各路开发商手忙脚乱了一阵子。原因是什么，就是中国市场的房地产金融产品比较单一，银行贷款一封上，就没招了。
　　俗话说，“车到山前必有路，船到桥头自然直”。人的智慧是无限的，兵来将挡，水来土掩。这2003年一下子冒出了很多金融产品，像信托，可真是救市了。
　　2004年，北京房地产融资创新将更丰富，如进入到证券市场、资本市场，收购上市公司的壳，做一个融资的平台，并且将推出卖方信贷，说白了就是利用银行贷款之外的新的贷款项目，如贴息贷款、委托贷款这种形式，房地产投资基金也有几家公司开始进入实质性的运作，而房地产信托将会继续履行其救市的职责，会非常的活跃。
　　-二手房：走至台前
　　新房房价不是不降么，咱买不起新房，还买不起旧房么，有点打不起还躲不起的架式。不过北京的二手房市场还真不怎么样。国外咱就不比了，比也比不过，就是国内的上海，北京也没法比，这也跟一级市场的成熟度有关系。其实二手房市场应该是各级市场中最活跃的品种，可是由于受生活水平和观念的限制，很多人买房子就是为了自住，没想过倒腾一下，赚点儿钱什么的，觉得那麻烦。
　　不过，随着市场的进一步成熟，二手房市场必然会由幕后走到台前。2003年央产房上市，这可都是二手房，对二手房市场的冲击不小。可是因为诸多问题，使得这上市雷声大雨点小。不过，这些困难都是暂时的，估计春节过后，随着央产上市操作层面问题逐步解决以及业主心态更趋于理性，央产房将大量进入二级市场；其次，在转按揭业务逐渐深入开展的同时，二手商品房的交易量将大幅上升。
　　具体看，2004年北京二手房市场有可能出现新的趋势：“以旧换新”、“置业升级”将会推动房地产一、二、三级市场的连动，而市场的竞争也会加剧，中介们的日子可就不那么轻松了，接受服务的人会货比三家，挑剔起来，这个时候，必然会上演优胜劣汰的好戏。同时高端物业将大量进入二级市场，购买二手房用于投资的比例将会加大。
　　-营销：走向回归
　　营销是房地产市场上不可或缺的一环，你有了产品就得卖出去。由于房地产市场的竞争加剧，现在是“酒香也怕巷子深”了，不吆喝就卖不出去，不炒作，这块地就热不起来。这几年开发商们为了卖房子真是无所不用其极了，简直什么招都使上了，什么概念、美人、赠送、打折、联谊等等等等，以至于到了黔驴技穷的地步。我们的大哲人老子他老人家说得好“反者道之动”，所谓“物极必反”，繁华落尽，必然是返璞归真，卖房子也不例外。
　　因此，2004年，房子的营销市场将会走向回归，人们在宣传上将更加趋于产品本身，所谓的产品主义将重新进入人们的视野。其实，说白了，房子无非是以住着舒适为前提，其他附加的东西都不是根本，重要的是要盖出好房子。因此，在宣传自己房子时，能理直气壮地拍着胸脯说自己的房子没问题，氨气不超标、面积不会缩水、物业管理没纠纷、绿地不会被无理占用、会所不会莫名其妙地被租出去就行了。
　　罗里八嗦地说了这么多，不一定对，也不一定错，2004年的事，谁知道呢，算命的也只能算过去，无法算将来，更何况我又不是算命的。这个时候说什么都是瞎说，瞎说也得说，大家都不说也就不热闹了。不过，总体来说，2004年的北京楼市肯定是很红火的，1000个亿的银子将会砸进去，这压力不产生热力才怪呢，想不热都难！不信你就看着吧。　　文/赵丽萍

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