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| 上半年北京房价上涨3%下半年到哪儿去买新盘？ |
| BJHOUSE北京房地产网首页 2004年6月17日10:37 |
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新盘永远是买房人和卖房人关注的焦点。2004年的上半年过去了，在土地政策的变化和银行收紧“银根”的双重重压下，半年过去了，北京楼市不但没有出现往年那么大量的新盘，甚至很多在业内人士当中和市场上已经开始推广的新盘都搁浅没有了“踪影”，随之出现的是买房人担心买不到房而出现的销售全线飘红。 不经意间，2004年下半年伴着炎热和浮躁来临，北京楼市新盘供应量将如何？上半年买房人当中出现的“买房恐慌症”会不会延续？我们可以到哪儿去买新盘？新盘有哪些新趋势？新盘的房价会不会继续上涨？本报记者就这些问题进行了采访。 下半年新盘供应总量继续减少 下半年新盘供应量如何？从国务院对开发区的清理整顿、国土资源部有关8月31日协议出让地块“大限”以及银行信贷政策的收紧看，下半年6到8月，新盘供应量继续减少是不争的事实。一方面，很多在市场上已经有了“声音”的新项目以及很多在建项目的后期因为土地政策的变化、开发区的清理整顿而或搁浅或夭折。仅北京市被削减的442个开发园区中就有几百万平方米所谓的“配套住宅”。 而9月份以后，北京楼市新盘上市情况则蕴含着变数，即取决于北京市政府将以什么样的审查力度和放量速度去“过”8月31日大限前立项的1200多个项目。目前看，这似乎是个不确定的因素。我们可以假设一下：如果政府采取的是“快刀斩乱麻”的策略，下半年，特别是到九十月份，北京将有一批新项目入市，但业内人士认为，即便如此，银行对开发企业自有资金拥有量的提高等一系列政策一方面会使得外行企业、外行资金进入房地产行业时谨慎对待，选择“安全”的形式作良性扩张，即房地产门槛的提高，势必意味着项目入市速度的减缓。 区域分布：多在四环以外 从目前市国土房管局和各家开发商、各代理行透露的信息看，下半年推出的新盘区域分布多在北京四环以外，其中新盘相对集中的区域为东部、东北部和与之相对的西部、西南部地区。 正东区域：朝阳路区域、京通高速公路沿线和正在崛起的东部新区———京沈高速公路沿线是新盘相对集中分布的区域，而且都不乏有百万平方米的大社区。如朝阳路区域青年路附近即将在6月26日开盘的青年汇———带有上海楼盘特征的新一代小户型项目；八通线北苑站附近有目前正在进行认购的百万平方米大盘世纪星城；京沈高速公路沿线的大盘相对更多：正在运作中的主题公园地产项目———华侨城有可能在下半年推出15万平方米的一期；五环路和京沈高速公路交接的东北角上已经成准现房的60万平方米板楼住宅社区柏阳景园6月中下旬即将开盘销售。 东南区域：主要指京沈高速往南直到亦庄的区域。这个区域的新盘主要分布在朝阳区南磨房乡和亦庄经济技术开发区。如北京金地目前正在运作的凉水河畔金地格林小城；一栋洋房边，伟业代理的一个商业和住宅综合项目下半年将开盘。东南三环和东南四环沿线主要是南磨房乡山水文园和世纪东方城规模不小的后期。 正西区域：主要指石景山区。下半年，被北京正在修编的新规划列入到西部生态休闲带的石景山区有可能将成为今年下半年新盘供应最大的区域。除规模达200万平方米的远洋山水将推出后续的住宅外，即将新开的百万平方米规模大盘就有两个，160平方米的上城，105平方米上下的玉泉新城。 西南区域：除西南四环沿线岳各庄区域上半年热卖的第七街区将推出后期楼盘外，五棵松附近的长安新城也将在下半年推出规模近60万平方米的商品房社区。西南区域还有一个新兴区域就是前几年最冷清的房山区域，随着北京新规划的修编、浙江绿城品牌公司的进入和城市轻轨工程的确定而出现了新气象。除上半年浙江绿城推出60万平方米的花园洋房社区百合公寓将推出后续产品外，房山区的良乡和青龙湖附近将有四五个新项目在年底左右推出。 以上区域是目前已经确定的新盘相对集中的区域，除此外，新项目比较多的区域还有： 四环以里的“市中心地区”：多以高档项目为主。如CBD内金地国际花园、万达国际广场等项目后期楼座，银泰中心将推出公寓；东直门商圈，据透露在社区规划和建筑形式上都有突破的当代万国城北区有望在下半年推出；三元桥畔凤凰城三期以准现房开盘。 望京地区：伟业代理的新加坡开发商开发的季景沁园；京顺路旁、佳境天成东北角还有一个商业和住宅综合项目，下半年有望推出一期7万多平方米的商业。 东四环沿线酒仙桥-东风桥区域：除阳光上东、瞰都、上东三角洲还有后期住宅要推出外，朝阳公园附近50万平方米的国兴观湖国际、太合房地产公司要推出的顶级别墅东山墅也是下半年将推出的新项目。而东润枫景旁边30万平方米的定名为“zama.咱们”的普通住宅项目恐怕将是东部不多的针对收入不高、生活和工作都处在“爬坡”阶段的年轻白领的楼盘，户型不大，总价不高。 京昌高速公路沿线和立汤路沿线北部区域：海淀清河南镇强佑地产将推出清河新城；北辰房地产在橘郡对面开发21万平方米的独栋别墅；碧水庄园旁中房集团开发的一个别墅项目有望在秋天开盘。 新盘出现三大新特点 从各个即将推出的新盘信息看，虽然供应量不大，但却反映出北京楼市下半年几个明显的特点： 首先，北京楼市出现明显的优秀资源向有实力的开发商集中的现象。开发金地格林小城的金地集团，开发华侨城的深圳华侨城房地产公司，开发百合公寓的浙江绿城集团，开发季景沁园的新加坡吉宝集团，开发通州世纪星城的福建开发商，以及开发东五环与京沈高速交接处60万平方米花园洋房社区的福建开发商等都是实力很强且多是有丰富的实战经验的南派开发商。 其次，楼盘营销卖点在发生变化：不再拼产品类型，而是拼资金实力、产品细节、物业管理等综合的运作实力。如柏阳景园把一期40多栋住宅和整个社区的学校、商业等配套全都建成准现房再进行销售，开创了京城楼市配套和住宅同时完工的先例；东润枫景旁边30万平方米的的“zama.咱们”的则称得上是第一个针对特殊人群设计，实现为“爬坡”阶段的东部年轻白领“量身定做”的新楼盘，不仅户型面积控制在八九十平方米，4800元/平方米的单价加上适中的户型将总价控制在三四十万元左右，还在物业管理、小区规划等方面都考虑了这部分客户群将来把这套房子上市出租或出售的升值潜力空间。 再次，北京住宅类型分布出现明显层次，五环沿线郊区花园洋房渐成主流产品：沿着四环、五环、六环，北京出现了明显的住宅类型分布，如四环沿线，多为高层板楼住宅社区，如东四环外的“za-ma.咱们”，一律为高层板楼社区；五环沿线，随着新规划的修编，原来的Town-house逐渐“后退”，低密度、低容积率的花园洋房多层板楼社区成了主流产品，如在京沈高速路沿线，京城雅居的斜对面就出现了均价约在3600元/平方米的多层板楼社区柏阳景园，而原来五环沿线主要产品类型则“后退”到六环甚至更远。 下半年房价会不会继续上涨 上半年有关部门销售备案的统计数据显示，上半年北京房价上涨了3%。下半年北京楼市会不会继续上涨？分析下半年房价会不会继续上涨，必须关注下半年北京楼市供应市场的变化。从前面的分析中不难得出，上半年土地市场、金融政策等一系列从严政策的出台，使北京市上半年楼盘供应受到影响，再加上老百姓对通货膨胀的担心等因素导致上半年房子出奇的好卖，而老百姓的“抢购”心理又导致了房价上调。其次，还得关注开发商的心态，对多数开发商而言，下半年的市场无疑是一个好时机，趁着市场没有什么房子，老百姓又急着买房，涨价卖房是可能的。 房价有可能上涨，是很多人考虑的一个问题：下半年要不要买房？下半年买房是不是一个合适的入市时机？房子是一个特殊的商品，与手机、电脑等其他商品比较而言，房子具有固定性和不可比较性双重特殊性。从这个角度上看，有合适的房子，你就早买，没有合适的，不妨等等，不用太多地考虑涨不涨价、别人是不是都买房了等因素。 |
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