中国人民银行８日宣布下调存款准备金率和存贷款基准利率，这对当下交易量持续萎缩、观望气氛浓厚的楼市无疑是一阵拂面暖风。业内人士认为，双率再次下调，为房地产市场传递积极信号，楼市复苏仍需时间，调整还将持续，但市场将有所分化。 双率下调：心理效应大于实际 中国人民银行８日晚宣布：从１０月１５日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点；从１０月９日起下调一年期人民币存贷款基准利率各０．２７个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 这是１个月内央行第二次宣布降息。９月１５日，央行宣布将一年期人民币贷款基准利率下调０．２７个百分点，同时将中小银行的存款准备金率下调１个百分点。 “这当然是好消息！”建发房地产集团上海有限公司总经理周曙光说，开发商持续紧绷的资金链将有所缓和，特别是大型品牌开发商，长期“枯竭”的信贷资金来源将有所恢复。 分析人士认为，对购房者而言，降息有利于降低贷款成本，可能带动一些观望者入市。与之相比，下调存款准备金率的意义可能更大。由于此次存款准备金率下调针对所有存款类金融机构，因此增加的银行可贷资金要远大于９月份的调整，市场流动性增加，房地产企业可能获得的贷款量将有所增加。 ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹认为，降息的实际效果有限，它沿着国民经济各环节传导生效需要相当长的时间，但其产生的心理效应远远超过实际效果，给市场传递了积极信号，有利于树立购房者信心。 流动性增加难解开发商资金饥渴 今年以来，各地楼市销售明显萎靡，开发商资金回笼难度加大，加上信贷持续紧缩，开发商遭遇资金“饥渴”，用潘石屹的话来说，开发商缺钱到了“前所未有的地步”。 ２００８年上市公司中报显示，保利地产、金地集团、万科Ａ和招商地产等４家地产龙头企业的资产负债率都在７０％左右，超过６０％的警戒水平。由于信贷紧缩，开发商自筹资金比例大大上升，１月－８月，房地产开发企业自筹资金９８０９亿元，同比增长３４．５％，远远超过５０４９亿元的国内贷款数额。 一位开发商私底下表示，他们目前８０％的精力都在“弄钱”，很多开发商开始低价处理资产和土地，甚至寻求“高利贷”，年化利率达到３０％。 为维持资金链，开发商“拆东墙补西墙”挪用商品房销售收入的现象增多。南京的王妍去年９月购买了浙江广厦集团开发的“长江路９号”的一套酒店式公寓，并支付了总价１００多万元的房款。但直到今年８月房子交付，开发商才正式与其签订预售合同，和她有同样遭遇的业主不在少数。业内人士分析，开发商没有把销售款用于偿还开发贷款，致使房子始终“抵押”在银行而无法签预售合同。 北京师范大学金融研究中心所作《２００８房地产行业资金报告》预测，全行业今年资金缺口达到６７３０亿元。北京华远集团总裁任志强则认为，如果算上延迟缴纳土地出让金、减少开工面积等因素，今年房地产行业资金实际缺口可能接近１万亿元。 一位不愿透露姓名的银行业人士说：“此次下调存款准备金率，银行可贷资金增加，但出于风险控制，那些资质较差的中小开发商仍然不可能获得贷款。对于一些品牌开发商的优质项目，由于看好其盈利能力，银行放贷积极性仍然较高。” 传递信号积极 回暖尚待时日 上海社科院房地产研究中心研究员顾建发认为，随着美国金融危机波及范围越来越广，全球可能陷入经济衰退，我国经济增速也出现了明显回落。因此，央行此次下调双率，是出于提振经济、防止经济过快下滑，并非针对楼市。双率齐降为楼市吹来暖风，但市场预期改变仍需要时间，调整仍将继续。 周曙光说：“开发商要维持现金流，最关键的还是依赖于销售回款。在观望气氛浓厚、信心不足的情况下，双率下调难以立竿见影刺激市场，成交低迷的情况仍将持续一段时间。” 央行此前公布的第三季度全国城镇储户问卷调查综述显示，未来三个月打算买房的居民人数占比为１３．３％，创１９９９年调查开始以来最低水平。其中，在调查的７个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的人数占比均不足１０％，低于全国平均水平。 顾建发表示，楼市调整存在惯性，目前国家对房地产调控的相关政策仍然偏紧，楼市复苏还有待时日。 复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成教授则认为，双率下调将加速楼市分化，可能缩短楼市调整进程。“尽管实际效果有限，但此举向市场传递了信心。那些位于市中心、环境好品质佳的楼盘价格将趋于稳定，甚至可能有所上涨；但远离中心城区、供应量过于集中的板块房价则可能继续调整。” “十一”期间举行的“假日楼市－２００８上海房地产秋季展示会”显示，楼市人气有所回升。４天展会吸引了１３万人次参观，预订量也比“五一”房展会增加了六成，达到８２１套。由于部分楼盘打折幅度加大，成交量出现反弹，已有买家“逢低进场”。 (作者：姚玉洁) | 
