【核心提示】 房地产受关注的程度从来没有像今天这样有力量。它就像曲折的故事情节中的精彩一章，耐人寻味。因为重要，所以关注，然后就不得不出来说点什么。在这场激烈的楼市争鸣中没有所谓的"红脸"和"白脸"，也许正是这些来自不同行业的不同声音才促使整个房地产市场向越来越健康的方向发展。 最近，各大房地产BBS上几乎都出现一个名为《驳斥房地产业28大谬论》的热帖，引出了很多耐人寻味又颇富争议的话题。比如"物以稀为贵，房价还要上涨十几年"、"富人很多，房子再多也会被买走"、"先出租，待高价而沽就会大赚"以及"房子像老酒，放得越久越值钱"的观点。我们不能武断地就下是非定论，话题本身也没有对错之分，但是在精彩的论据中存在着警醒楼市的精髓，我们期待着楼市能在"口水战"中找到方向，同时也希望通过观点交锋让消费者更加正确地判断市场。 本报今起推出系列报道，联合搜房网关注沈城业界人士对这些话题的驳斥或探讨。 驳"物以稀为贵，房价还要上涨十几年"--网题一 老总立论沈阳10年内房价将小幅上涨发言人：沈阳精博堂广告策划有限公司总经理李克新进入2008年以来，随着国内知名的房地产企业来沈大规模拿地开发集中供应，沈阳房地产市场已经处在由卖方市场到买方市场的转折点上，这就意味着供略大于求，所以市场上就不会出现像前两年那样消费者排着队抢购一套房源的局面，同类产品之间的竞争也是越来越激烈，这是目前沈阳房地产市场的总体概况。 在今年房地产市场整体状况低迷、甚至南方部分城市楼市连连降价的情况下，沈阳房价非但没降还小幅上涨，这一方面是由于沈阳房价未像南方市场那样达到顶点或极限，另一方面主要在于沈阳房地产有市场，特别是九十月份，商品房销售又出现一个小高潮。这些消费群体主要是动迁户、外来人口、毕业留沈工作人员以及外来企业职工等，他们的消费都是刚性有效需求，所以一定程度上保证了需求量。 但是沈阳房价不会过快上涨，这跟沈阳人均收入1000多元的消费能力有关，如果工资上涨水平远远跟不上房价上涨，那么这个市场需求量就会大打折扣，所以房价过高或过低都不是件好事。此外，财富需要一个积累期，无论是初次置业还是二次置业，一般情况下需要4到5年的奋斗积攒才能实现，所以导致房地产市场也有缓冲期。根据楼盘销售状况来看，购买二手房的人减少，原因就在于它跟新房价格差不多，这种情况下，大家就买新不买旧了。 所以我个人认为，东北地区的房地产市场具有很大的上涨空间，上涨幅度可能保持在2%-3%之间，突发性的暴涨现象不会出现，我预计10年内将保持这种态势。 大家都知道，物以稀为贵，往往越稀少的东西就会越来越贵。这句话运用到房地产上也有一些道理。一块土地具有30年或50年的生命周期，那么土地在一定程度上就会减少，对于发达城市来说，这确实是构成房价上涨的因素之一。但是对沈阳而言，随着城市化进程的加快，城市周边地区都是将来房地产开发的方向，目前沈阳土地资源是很丰富的，这为沈阳房地产开发创造了很好的条件，也是吸引地产大鳄纷纷来沈开发的重要原因。 驳"富人钱很多，房子再多也会被买走"--网题二 老总立论高端产品有市场，但以自住为主发言人：沈阳恒运投资发展有限公司总经理邱殿武富人买房，我认为主要分为两大类。其中一类是自住，另一类是投资。从现阶段市场情况来看，投资房地产存在一定的风险。但是城市高端产品这一块仍然有需求、有空间，这部分需求主要是以自住为主。 我们知道，随着经济的发展，现在的新贵一族数量在不断扩大。这部分人生活追求品质，特别是体现身份价值的物品更是非常注重，而代表身份的最直接表现就是居住，所以具有较高品质的楼盘将成为他们的首选。这部分人支撑了高端市场，这个市场也是真实有效的市场。这些富人换房频率高、更新速度快，特别是近一两年，富人换房速度不断加快。原因主要在于三四年前的居住环境已经跟不上时代的发展，寻找更适合自己身份的居所使他们迫切需要换房。 此外，富人投资也占据了一部分。其实富人的投资理念非常先进，原则就是啥赚钱就投资啥。买卖、股票、房产等都是他们投资的主要方式。前两年，房价上涨很快，房产投资前景乐观，所以有钱就投资房产似乎已成为一种普遍现象。但是其中存在这样一笔账，房子出租，扣去采暖费、物业费等成本，15年之内回本是正常现象，也就是说超过15年投资这套房就失去了意义。从目前沈阳的房地产市场来分析，30年恐怕也回不了本，这样一来投资价值就不存在，升值空间也没有，所以说，对于那些投资渠道广泛的富人来说，投资房产所占的比例就微乎其微了，但其中不排除富人对房地产项目揭底的可能。所以，我认为"富人钱很多，房子再多也会被买走"的观点基本上站不住脚。 有些高端楼盘销售很好，大家怀疑需求真的这么大吗？这里存在购房者不理性的因素，除了沿海高端楼盘，我认为其余的都没有什么私藏价值。个别楼盘进入沈阳以后，几个项目同时启动甚至连价格、定位、消费群体等都几近相同，这是很危险的现象，我认为，不同地段的项目要与该区域相匹配。说到底，沈阳房地产市场有需求，但供给速度太快，脱离了需求的逐步性特点。我始终认为，经济不平衡发展、经济的增长热点以及人口的流动最终导致需求的形成，房地产市场的发展同样需要遵循这样的现实。 驳"房子像老酒，放得越久越值钱"--网题三 老总立论时间一长，老房子就成了烫手山芋发言人：沈阳领海不动产投资有限公司总经理丛彪现在很多人以为只要有钱买房子，随便买就能赚到钱。我觉得这种观点是错误的，从现在的房地产市场不景气中不难发现，不同区域的房子，增值力是不尽相同的，即便你在同样的时间、选择相同价位的房子，只要房屋坐落的地点不同，增值或套牢的命运也就大不同，比如你去年在深圳等一线城市买房，今年就可能陷入套牢的局面。 进入2008年，CPI高举不落，股市拦腰斩断，石油价格飞飙，原材料大幅涨价，中国的房地产在一线城市节节溃败，落得个灰头土脸。说到这里，不得不讲讲我亲身的经历，今年我们公司在处置房产的时候走访了沈阳几个二手房市场，我发现很多区域的房价每平方米较去年九十月份降低了二三百元，市场确实人气淡薄，这就改变了我们原有的房子永远保值的观点。 酒是越放越醇，而房子却难逃过时的境遇，暂且不说房子50年、70年的产权问题，拿10年前的房子和现在比就能发现落伍多了，随着科技的不断进步，新建的房子是智能化、运用先进材料、采用先进技术等等，而且融入了很多理念以及人性化的东西，这是一个不断进化的过程，就像我们使用的电脑一样，更新的速度快，旧的东西很快就会被淘汰，而且还丧失了其本身的价值。 如果从投资的角度讲，尽管老房子也能租出去，但其租金较新的住房相差甚远，同一地段同等面积出租的老房和新房的差距在50%以上，而且老房子还要面对可出租房过剩的危机。有人预测：几年内可出租房过剩率可能接近60％，一部分出租房会面临闲置、无人问津的局面，此时如果退出租房市场，要卖出的话价太低，等拆迁还要一二十年，这样的房子也就成了烫手的山芋。 驳"先出租，待高价而沽就会大赚"--网题四 老总立论房价低迷时，炒房客将成"裸泳者"发言人：沈阳领海不动产投资有限公司总经理丛彪这个观点曾是一些炒房者的一条法则，并且有一部分人已从中尝到了甜头，可从现在看这不过是一个恶性循环的开始，它所产生的后果将会随着大多数可出租房因为闲置将丧失价值，进而随着出租房和闲置房争先恐后地卖出而贬值，同时曾经风光无限的炒房客也会因为遭受房价的低迷而成为"裸泳者"，直至被深套而猝死。 我的观点是并不是住房自有率和私有化越高，越说明住房商品化程度高，更不能说明住房水平提高。先租后卖的理论将囤积大量的住房。住房过剩使得其失去投资投机价值，并且存在着巨大风险。首先是房子卖不出去的风险；其次，囤房对资金周转不利，增加巨大的资金压力。 市场的不稳定可能会导致房地产市场熊市的开始，去年，中国房地产市场几经动荡，个别城市平均房价，先是在前半年上涨了约1倍，下半年又在宏观调控下急剧走低，经历了一个完整的抛物线。这和囤房有着一定的关系，囤房使得住房的居住功能异化为投机功能，大量住房聚集在流通领域而不是真正的居住领域，大量"空住"房类似准"经济危机"的不合理现象，即一部分老百姓买不起房子，而市场上又存在大量的闲置房，违背了价值规律，其结果就是"过剩价落"，导致了房地产市场的混乱危机。所以，我认为住房应以刚性自住需求为主，投资无论是买卖还是租赁都应该在一定的控制线内。 | 
