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| 国外住房金融制度之比较 |
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一、世界各国住房金融制度概述 世界各国的住房金融制度基本上可分为3类：抵押式、互助储蓄式和强制储蓄式。下面就最具代表性的美国、德国和新加坡的住房金融制度作一介绍。
（一）美国的住房抵押贷款制度 美国是世界上发放住房贷款最多的国家，其高度发达的住房抵押贷款体系对居民住房水平的提高起到了关键的作用，特点如下：
1、有高度发达、高效运转的资本市场和货币市场；
2、拥有专门融通房地产资金的银行--住宅储蓄贷款银行；
3、建立了全国性的二级抵押市场经营系统；
4、建立了住房抵押贷款担保机构；
5、多种形式的房地产信用活动，形成了房地产金融市场的网络。 这些特点充分体现出美国这种市场经济高度发达的国家对金融市场的依赖、利用及调控能力。
（二）德国的契约性住房储蓄制度 德国的住房储蓄体系是由参加者与专门的储蓄银行签定存贷契约，在银行存款达到一定时期和数额后（一般为5－7年左右），由储蓄银行给储户发放贷款用于建房买房或住房改建，有如下特点：
1、遵循契约储蓄原则；
2、法律规定了贷款用途；
3、融资体系不依赖于资本市场的发展；
4、政府对住房储蓄实行鼓励政策；
5、拥有多种类型的融资模式。 德国的这种契约性住房储蓄制度特别适用于发展中国家为私人住房筹措资金，提倡居民通过一定数量的自有资金去购置个人住房。
（三）新加坡的公积金制度 新加坡是世界上以政府为主组织建房、成功解决公民住房问题的典范。它的成功主要在于雄厚的公积金实力，使政府"居者有其屋"计划能够顺利实施，特点如下：
1、公积金管理法制化；
2、有稳定的公积金存款利率；
3、公积金使用具有很强的政府性；
4、有优惠的公积金会员借款条件。
二、世界各国住房金融中融资方式的差别 住房金融制度差别的本质在于融资方式的不同。上述3种基本类型，按融资方式又可以分为资本市场融资、合同储蓄融资和强制储蓄融资。
（一）资本市场融资 资本市场融资是指由政府指定的住房金融机构通过在资本市场上发行住房抵押债券来筹措住房资金。一般由住房抵押银行发行住房抵押债券，由于抵押债权安全性好，收益率也比较高，机构投资者一般都愿意购买。住房抵押银行通过发行债券筹到资金后，以比抵押债券稍高的利息和相同的期限发放住房抵押贷款，债券和贷款利率一般与资本市场利率挂钩。资本市场融资一般可在短时间内迅速筹集住房资金，而不像强制储蓄和合同储蓄那样依靠存款人长期的储蓄积累；而且住房抵押债券期限较长，适合住房生产和住房消费对住房资金的长期性要求。
世界上实行住房资本市场融资的国家主要集中在北美和北欧地区，以美国、加拿大和丹麦最为典型。
（二）合同储蓄融资 合同储蓄融资是指借贷双方通过合同契约来筹措住房资金。潜在购房者与指定机构订立资金存贷合同，潜在购房者按合同约定，定期到指定机构存储资金，当储存到一定时间和数额后，便自动获取从该机构获得与存款利率和数额挂钩的住房抵押贷款的权利。合同储蓄实际上是"高进低出"，即实际存款利率高于贷款利率，这样才可能把资金吸引到住房方面。高进和低出之间的差额由国家通过减免利息所得税或直接贴息等方式解决，因此必须得到国家的优惠政策支持。
合同储蓄融资起源于英国，后在德国、奥地利等国得到发展。
（三）强制储蓄融资 强制储蓄融资是政府凭国家权威和信用，通过国家法令和行政规定等强制手段，要求将雇员工资收入的一定比例定期存入指定机构，专项用于雇员消费支出的一种住房金融类型，特点是资金稳定性强、存款期限长、筹资数额巨大、筹资成本低。
实行强制储蓄的国家主要集中在3个区域：一是东南亚和南亚的新加坡、马来西亚、菲律宾和印度；二是南美地区的巴西、墨西哥和智利；三是非洲的加纳、尼日利亚等国。
从总体上看，无论对于个人、金融机构还是国家，储蓄融资要优于资本市场融资。
三、世界各国住房金融发展中的共性
（一）政府的参与和干预 住房金融需要的资金量十分巨大，占用时间极长，而且风险高，缺乏流动性，这些特点决定了住房金融体系的运作离不开政府的参与和管理。
政府的作用主要表现为：
（1）对住房抵押贷款实施担保；
（2）对住房抵押贷款的贴息；
（3）推行减免税政策；
（4）对住房金融市场的有限度参与；
（5）制定完善的住房政策、法规和法律。 例如，在新加坡住房金融的发展中，政府的干预与美德两国相比显得更直接，并且独具特色。它利用政府的行政力量成立建屋发展局直接从事住宅的规划、设计、施工、开发、销售、经营等；通过立法，如中央公积金法，强制性地要求居民参与中央公积金制度，并且对中央公积金在住宅产业发展过程中所造成的损失给予财政补贴等等。
（二）政策性和经营性住房金融的有机结合 不论是发达国家还是发展中国家，其住房金融既要受到政府的干预，又要有高度灵活的市场调节，都有政策性和经营性的双重特点，只是侧重点不同。只有将两者有机结合，才能保证住房资金的来源，调动金融机构的积极性，刺激居民的住房需求，很好地解决居民的住房问题。 |
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