题记：退耕还林与房地产业有关系吗？在生产领域，已经被普遍接受的清洁生产、零排放替代末端治理，对房地产会有影响吗？专家预言，生态住宅将成为我国房地产业发展的最后空间。

　　谁是真正的开发高手

　　国内房地产业现在在仔细玩味一个公式A+B=C，人们发现它蕴藏了中国未来住宅发展的所有生命信息。A代表建设房屋的处理废水、能耗、维修的投入，表示房子建成后在使用年限期间的所有投入；C是两部分的总值，则表示全生命周期的投入。

　　"A+B=C"的公式包含了生态住宅的所有含义，传统模式中，A=336，B=340，总成本达到676。新模式中，通过适当增加建房期间的投入，将A提高到390，就能大大降低B的投入，使B降低到23，即新技术、新材料、新的管理方式的使用可以使后期的投入成几何倍的减少。整个全寿命周期的成本也因此降到413。

　　真正的开发高手是，增加建筑成本的5～10%，就能带来后来生命周期成本50～90%的降低，节约60～90%的后期管理成本。在住宅全寿命的各个环节体现节约资源、减少污染，创造健康、舒适的居住环境，这就是生态住宅。

　　构筑生态住宅品牌

　　经历过市场的冷冷热热、各种概念的极力吹捧后，中国房地产业开始努力打造真正的精品---"亚太村"生态住宅。房地产的一些业内人士也认为，中国房地产市场已经从成本价格、品牌、品质竞争，发展到文化因素的竞争，创造综合竞争力、创造产品综合性价比。未来的出路在于建设生态住宅。

　　"亚太村"生态住宅是由全国工商联住宅产业商会和中国太平洋经济合作理事会(PECC)中国委员会工商委员会联合发起的一个住宅联合品牌建设项目，旨在通过"亚太村"生态住宅品牌的联合建设，促进中国住宅产业的发展，提高"亚太村"成员企业的核心竞争力，引导中国的住宅产业向生态化方向发展。

　　"亚太村"的成员都是在住宅开发方面卓有成绩的开发商，是各地区在地产界有声誉的开发商，"亚太村"这个品牌是建立在房地产品牌体系之上的。为此住宅商会和PECC组织了国内著名的专家组成的专家委员会制定了"亚太村"生态住宅指标体系，对"亚太村"项目执行严格的评审程序，确保"亚太村"项目达到或超过同类小区的标准。所有参加"亚太村"的各个项目，均须按照国家《商品住宅性能认定管理办法》的要求，确保在住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能都应该达到2A或3A级的指标。

　　为保证"亚太村"住宅的高性能指标，所有"亚太村"的规划设计、建筑质量、建筑材料、户型、智能化、环境艺术设计、新技术在住宅中的应用等都应该达到国家康居示范工程的有关指标，其中规划设计方案应达到80分。

　　譬如小区水环境以国家、行业和地区对饮用水、雨水、废水处理后水质、景观娱乐用水、灌溉用水、中水处理后水质等的有关标准、规范作为前提；要求结合当地气候特点和水源情况，小区水环境规划应以保证生活用水、绿化用水为原则，制定相应的节水、中水处理方案，争取做到小区污水零排放；主要抓住以下几方面：给排水系统、节水规划、污水和废水回收利用、雨水利用、景观用水规划等。材料与资源，其前提是尽量采用符合国家标准的资源、节约型优质材料和部品，加强可回收物的收集和储存，实施施工废物处理，可实施商品住宅一次性装修到位，以确实节约各种不可再生资源和国家短缺资源、改善环境质量。重点解决绿色建材、就地取材、施工废物管理、垃圾分类收集和密闭运输、小区垃圾处理、资源再利用等实际问题。

　　截至2002年3月，广州侨鑫集团开发的广州"汇景新城"和四川万达公司开发的成都"河滨印象"通过了"亚太村"国际生态住宅小区方案评审。华新国际、西安高新地产、天津顺驰集团、广州香江集团、成都众城置业、万通集团及当代集团等一批国内著名房地产开发商的核心项目也提交了申请，近期将陆续进入项目方案规划及实施阶段。

　　我国房地产业的生产模式过去是耗水、耗能的资源消耗型产业，现在是到了要重新调整发展观的时候了，今后房地产业应是资源节约型产业，并注重从一开始设计、交付到未来使用的"全寿命周期"的设计。"全寿命周期"的模式获得了各国房地产业的认同，现在美国所有大设计院都改用"全寿命周期"设计，据悉，清华大学也在积极研制"全寿命周期"设计制作软件。

　　梳理误区回到正源

　　中国房地产市场追逐过很多概念，绿色生态住宅自然也是众炒家造梦的对象，造成市场上绿色生态概念泛滥，但真正的生态住宅如海市蜃楼，触摸不到。中国住宅产业商会会长聂梅生教授为记者梳理出国内生态住宅概念的诸多误区：

　　误区之一：把绿色生态住宅更多作为一种营销手段；误区之二：认为生态住宅不是当务之急；误区之三：把绿色生态等同于环境绿化、美化，片面强调视觉效果；误区之四：等同于室内环境健康、无污染，其实这只是生态住宅的主题之一；误区之五：生态住宅会增加工程造价，只有社会效益，对开发商无利。于是，开发商虽极力追捧"生态住宅"概念，但往往是叶公好龙。

　　如今，耕地锐减、人口增多、水源压力及过度浪费的消费模式，使我们心存对未来的恐惧。真正积极的做法是推行经济社会的可持续发展。可持续发展拯救着全世界，也是各种产业的福音。对住宅来说，也必须推行可持续发展住宅。绿色生态住宅被认为是中国房地产业发展的最后空间。

　　什么才能称为真正的绿色生态住宅？聂梅生教授解释说，它牵涉到3大主题、3种模式、3个效益。3大主题：1、合乎健康、舒适，以人为本；2、贯彻资源节约和再利用；3、恢复再利用和保护环境。3种模式：生活模式、生产模式、消费模式；3大效益，自然是社会、经济、生态效益。

　　国际上对生态住宅经历了探索的过程。80年代，美国曾主张开创纯粹的"人工环境"模拟自然生境，现在重新回归到天然采光、通风，北欧寒冷的瑞典甚至出现了无采暖住宅，但在冬天室内温度可以保持18度。

　　1992年，联合国环境与发展大会通过的"21世纪议程"将"促进人类住区的可持续发展"单独列章论述，对改善住区规划和管理，综合提供环境基础设施，促进住区可持续发展的能源和运输系统等制定了行动依据、目标、活动和实施手段。

　　为适应国内生态住宅发展的需要，相关的技术体系也已建立，并不断改进。作为我国第一部生态住宅行业标准，由住宅产业商会发布的《中国生态住宅技术评估手册》2002版已经出版，该技术评估手册由建设部科技发展促进中心、清华大学、中国建筑科学研究院、哈尔滨工业大学四家单位联合编写。《中国生态住宅技术评估手册》2001版发行以来，受到国内外同行的热切关注，并在住宅小区的生态环境规划、生态小区建设以及绿色生态住宅品牌实施中得到了实际应用，已成为行业共同标准。其技术体系内容包括：

　　1.住宅周围环境质量：包括大气、水、噪声以及周边污染源的情况；

　　2.住宅的节水设计：安装节水冲便器水箱及管道系统、节水龙头、中水回用系统、绿化草坪采用滴灌；

　　3.住宅的节能设计：复合墙体(禁止使用黏土砖)、室内外照明安装节能灯、禁止采用燃煤锅炉集中供暖、节能门窗；

　　4.室内绿色装饰/装修材料：内墙使用水性涂料和防水腻子、抗菌卫生陶瓷和釉面砖、低甲醛释放的地板、替代镀锌管的硬聚氯乙烯塑料管、交联聚乙烯管及不含铅的中空、双层玻璃；

　　5.住宅配套设施：安全保卫自动化系统、通讯自动化系统、生活垃圾分类及处理设施、生活污水处理设施、住宅小区内有一定的绿化量。

　　据介绍，新版除对生态住宅技术评估体系的内容进行了修改和补充之外，还应广大读者的要求增加了有关的配套技术、标准和产品说明。为了增强评估体系的可操作性，2002版还附带技术评估软盘，便于用户预先进行自评估。

　　生态住宅是市场卖点，更是开发模式。聂梅生等专家呼吁，应将"全寿命周期"从设计模式推广提升到开发模式，加大对B的关注。其实A是外貌，B才是五官内脏、是心脏。

　　有一天，我们可能就着中国生态住宅技术评估标准，选择我们认可的生态住宅作为理想的家园。